Av.Adem Aydın “Kiracıyı çıkaran ev sahibi, evi yeniden kiraya verirse tazminat öder”

Ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle evinin kendisine teslim edilmesini dava yoluyla talep etme hakkı bulunmakla birlikte bu talebin ileri sürülebilmesinin bir takım şartları vardır. Kanun ile düzenlenmiş olan şartların var olması halinde mülk sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kiracının tahliyesini sağlaması mümkün olmaktadır. Ancak bazı ev sahipleri tarafından ihtiyaç gerekçesiyle kiracının evi tahliye etmesi sağlanmakta ancak tahliye sonrasında evi başka birine daha yüksek bir fiyata kiraladığı görülmektedir. Bu durumlarda kiraya verenin bu hakkını kötüye kullandığını söylemek mümkündür. Kiraya verenin hakkını kötüye kullandığı durumlarda tahliye edilen kiracının tazminat hakkı doğmaktadır. Bu durumu ‘’yeniden kiralama yasağı’’ olarak adlandırmak mümkündür. Bu konuya ilişkin olarak aşağıda daha detaylı olarak üzerinde durulacaktır. Ama öncelikli olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davastahliye şartları hakkında genel bir bilgilendirme yapılması faydalı olacaktır.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NEDİR?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası TBK Madde 350 ve 351 hükümleri ile düzenlenmiştir. Madde 350 hükmünde sözleşmenin tarafı olan mülk sahibi için getirilmiş olan bir düzenleme bulunmakla birlikte madde 351 hükmünde ise yeni malikin tahliye talep etme hakkı düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu Madde 350 hükmünde belirlendiği üzere kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini sona erdirilmesini talep etme hakkı vardır ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının temelinde.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE TALEP EDİLEBİLMESİNİN ŞARTLARI NELERDİR?

Mülk sahibi tarafından kiralanan konut veya dükkânın tahliye edilebilmesi yapılan kanuni düzenlemeler ile sıkı şartlara bağlanmıştır. Öncelikle kiralanan taşınmazın konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu mevcut olmalıdır. Bunun yanında tahliye talebine esas olan gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması şartı mevcuttur. Yargıtay konuya ilişkin emsal kararlarında konut veya dükkanı kullanma ihtiyacının somut olaya göre değerlendirip, ihtiyacın gerçek, samimi ve kiraya veren için gerçekten zorunlu olup olmadığına göre karar verilmesini esas almış, ihtiyacın gerçek ve samimi olmaması halinde davanın reddine karar verilmesi gerektiğine hükmetmektedir.

YENİDEN KİRALAMA YASAĞI NEDİR?

Kiralanan evin ihtiyaç gerekçesiyle tahliye edilmesi halinde, Türk Borçlar Kanunu Madde 355 hükmü kapsamında 3 yıl boyunca taşınmazın başka bir kişiye kiralanamayacağı, bu yasağa aykırı hareket edilmesi halinde kiraya verenin eski kiracıya karşı tazminat ödeme yükümlülüğünün bulunması düzenlenmiştir. İlgili kanun düzenlemesi ile korunan hukuki yarar, kiraya verenin göstermelik tahliye nedenleriyle kiracının muhtemel zararlarının tazmin edilmesi ve kiraya verenin bu yollara başvurmasının önüne geçilmesidir.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE EDİLEN YERİN BAŞKA BİRİNE KİRALANMASI HALİNDE KİRACININ TAZMİNAT HAKKI VARDIR

Kiralanan ev veya dükkânın kiraya veren tarafından ihtiyaç nedeniyle tahliyesinin talep edilmesine rağmen mevcut kiracı tarafından tahliye edilmesi sonrasında bir başkasına kiralanması sıkça karşılaşılan bir durum olarak karşımıza çıkmaktadır. Kanun koyucu tarafından bu hakkın haksız ve kötü niyetli olarak kullanılmasının önlenmesi amacıyla bir takım düzenlemeler yapılmıştır. Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesini sağladığı durumlarda, haklı sebep olmaksızın, kiralananın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanması hakkaniyete aykırı olacaktır. Türk Borçlar Kanunu Madde 355 hükmünde açıkça düzenlendiği üzere ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın tahliyeden itibaren 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanması halinde kiraya verenin eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemesi gerekecektir. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın hakkaniyete aykırı olarak başkasına kiralanması halinde eski kiracı dava açarak yukarıda belirtilen tazminat miktarlarını mülk sahibinden talep edebilir.

TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 355

‘’Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz… Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

YENİDEN KİRALAMA YASAĞINDAN KAYNAKLI TAZMİNAT DAVASI NEREDE VE HANGİ MAHKEMEDE AÇILMALIDIR?

Kira ilişkisinden kaynaklı davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olup yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Taraflar arasında yapılan yazılı sözleşme ile başka bir yer mahkemesinde açılması kararlaştırılmış olabilir. Esas olan tazminat davasının kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekir. Yeniden kiralama yasağı sebebiyle kiraya verene karşı açılacak olan tazminat davası Türk Borçlar Kanunu’nun 146.maddesi uyarınca genel zamanaşımı süresine tabii olup, yeniden kiralama yasağına aykırı davranıştan itibaren 10 yıl geçmesi ile dava zamanaşımına uğrayacaktır.

Av. Adem Aydın